【摘要】

银行按揭购房的还款方式有多种，其中最为常见的分别是等额本息还款和等额本金还款。

等额本息还款：又称为定期付息还款法。借款人每月按照相等的金额偿还应还本息（本金+利息），其中每月贷款利息按月初剩余的贷款本金计算并逐月结清。使用这种还款方式，由于每月的还款金额相等，在贷款初期去掉按月结清的利息之后，需还的贷款本金会比较少；而在贷款后期由于依据不断减少的贷款本金计算的应还贷款利息也不断减少，相对来说需要还的贷款本金就比较多。

等额本金还款：又称利随本清、等本不等息还款法。借款人将应还本金平摊至每个月内，同时需要还清上一交易日至本次还款日这期间的利息。使用这种还款方式，会在前期支付较多的本金和利息，但是还款负担逐月递减的。相对于等额本息来说，总的利息支出会比较低。

一、分析依据

等额本息计算方法具体公式：每月应还款额=借款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数/[(1+月利率)^还款月数-1]；总还款额=每期还款额*还款月数。

等额本金计算方法具体公式：每月应还款额=(总本金/还款月数)+(本金-已还本金)×月利率；每月还款本金=贷款总额/贷款月数 ；每月还款利息=贷款本金余额*贷款月利率( 贷款月利率=年利率/12)；贷款本金余额=贷款总额-已还款月数*每月还款本金。

二、分析过程

假设职工甲2023年9月份在中国建设银行办理住房贷款100万元，贷款期限20年，贷款利率按照商业住房贷款二套房利率4.9%计算，如果职工甲不打算提前还清贷款，选择等额本息还款和等额本金还款有何不同？如果职工甲5年后提前还清了贷款，选择等额本息还款和等额本金还款又会有何区别？

1、等额本息计算方式：每月应还款额==[本金x月利率x(1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]

每月还款额=6544.44元，

第1个月利息=4083.33元，还款本金=6544.44-4083.33=2461.11元；

第2个月利息=4073.28元，还款本金=6544.44-4073.28=2471.16元；

第3个月利息=4063.19元，还款本金=6544.44-4063.19=2481.25元；

……

以此类推，还款20年利息总额是570665.72元，还款本息总额是1570665.72元。

2、等额本金计算方式：每月应还款额=(总本金/还款月数)+(本金-已还本金)×月利率

每月应还本金=1000000/360=4166.67元，

第1个月利息=（1000000-0）*4.9%/12=4083.33元，月还款额=4166.67+4083.33=8250元；

第2个月利息=（1000000-4166.67）*4.9%/12=4066.32元，月还款额=4166.67+4066.32=8232.99元；

第3个月利息=（1000000-8333.34）*4.9%/12=4049.31元，月还款额=4166.67+4049.31=8215.97元；

……

以此类推，每月还款本金4166.67元不变，每月还款利息减少17.01元，还款20年利息总额492041.67元，还款本息总额是1492041.67元。

3、还满240个月（20年*12个月），等额本金还款要比等额本息还款共计少还利息1570665.72-1492041.67=78624.05元。

4、5年后提前还清贷款，也就是还满60个月：

等额本息还款已还本息合计392666.4元，其中已还本金166943.91元，已还利息225722.52元，贷款余额833056.09元。

等额本金还款已还本息合计464885.42元，其中已还本金250000元，已还利息214885.42元，贷款余额750000元。

等额本息还款比等额本金还款多还利息225722.52-214885.42=10837.1元。

三、结果与结论分析

等额本金还款，贷款人前期还款的压力会比较大，还款金额逐月降低，适合工资较高的人群，也适合打算提前还清贷款的人群。如果单从利息角度来看，选择等额本金还款方式会更划算一些，因为在相同贷款金额、贷款期限、贷款利率的情况下，选择等额本金还款方式要比等额本息还款方式利息少一些。

如果收入水平较高，那么可以尝试选择等额本金还款方式，这种还款方式前期还款压力稍微大一些，但是产生的利息总额会低一些，适合高收入并能够承受较高月供的借款人。

等额本息还款，是大部分购房者使用的还款方式，贷款人每个月还款的金额都是相同的，能够合理的安排还款资金，针对每月还款金额刚好能承受，每月收入较为稳定的人群。如果是收入比较稳定的借款用户，那么可以选择等额本息还款，等额本息还款优点是每月还款金额相对较低，更适合收入稳定且还款压力小的借款人，但是这种还款方式会产生更多的利息费用。

因此，如果个人有足够的经济实力，建议选择等额本金还款，可以减少总利息，提前还款也更划算，但这种方式并不适合所有人，因为等额本金还款方式下，前期还款金额高，如果没有一定的经济实力，选择这种还款方式可能会影响到我们的生活质量；如果个人收入不够稳定或月供压力较大，选择等额本息还款，可以减轻月供负担；选用哪种还款方式主要还是要根据每个借款人的具体情况来分析，适合自身条件的还款方式才是最好的选择。